หากพูดถึงการนำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อแลกเงินก้อน การขายฝาก การจำนอง คือ ทางเลือก 2 อันดับแรกที่หลายคนนึกถึง เพื่อเป็นการไขข้อข้องใจเราจะพาไปดูว่าการขายฝากบ้าน คืออะไร ต่างจากการจำนองมากน้อยแค่ไหน ควรเลือกแบบไหนดี
ขายฝากบ้าน คืออะไร
การขายฝากบ้าน คือ การทำสัญญาซื้อขายบ้านหรือทรัพย์สินระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับฝาก โดยผู้ขายฝากจะได้เงินก้อนคิดจากราคาประเมินจากการนำบ้านไปใช้เป็นหลักทรัพย์ ภายใต้ข้อตกลงที่ว่ามีผู้ขายฝากจะสามารถไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาหรือเงื่อนไขที่ได้มีการตกลงกัน และต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับทางผู้รับขายฝากตามข้อกำหนดในกฎหมาย
การจำนอง คืออะไร
การจำนอง คือ การทำสัญญาระหว่างผู้จำนองและผู้รับจำนอง โดยผู้จำนองจะนำบ้านมาใช้เป็นหลักประกัน เพื่อแลกกับเงินทุนกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน และจะมีการจำกัดสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจนกว่าหนี้จะถูกชำระ
ขายฝาก VS จำนองแตกต่างกันอย่างไร
ความแตกต่างระหว่างการขายฝากบ้านและการจำนอง มีดังต่อไปนี้
1. การส่งมอบทรัพย์สิน
- การขายฝาก ผู้ขายฝากต้องส่งมอบบ้านและกรรมสิทธิ์ในบ้านให้กับผู้รับฝาก
- การจำนอง ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบบ้านหรือกรรมสิทธิ์ในบ้านให้กับผู้รับจำนอง
2. สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์
- การขายฝาก ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในบ้านต่อไปได้จนกว่าจะมีการไถ่บ้านคืน
- การจำนอง ผู้จำนองยังคงมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในบ้านต่อไปได้
3. วงเงิน
- การขายฝาก จะได้วงเงินค่อนข้างสูงประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน
- การจำนอง จะได้วงเงินค่อนข้างต่ำประมาณ 10 – 30% ของราคาประเมิน
4. ระยะเวลาการไถ่ถอน
- การขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ถอนบ้านคืนตามระยะเวลาที่กำหนดไม่เกิน 10 ปี
- การจำนอง ไม่มีกฎหมายกำหนดระยะเวลาสูงสุดในการไถ่ถอน
5. กรณีไม่ไถ่ถอนตามกำหนด
- การขายฝาก จะหมดสิทธิ์การไถ่ถอนบ้านคืน โดยไม่จำเป็นต้องชำระเงินเพิ่มเติม
- การจำนอง หากมีข้อตกลงว่าผู้จำนองจะชำระหนี้จนครบถ้วน เมื่อผู้รับจำนองบังคับให้ไถ่ถอนแล้วพบว่าเงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองจำเป็นต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้กับผู้รับจำนองจนกว่าจะครบถ้วน
6. การจ่ายภาษี
- การขายฝาก ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากเงินตรา 2% ของราคาประเมิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% และค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจำนวนจากราคาประเมิน
- การจำนอง ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง (ไม่เกิน 200,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท
สรุปได้ว่าควรเลือกแบบไหน ขึ้นอยู่กับความต้องการ หากต้องการวงเงินสูงจากการใช้บ้านเป็นหลักประกันการขายฝากบ้านจะตอบโจทย์กว่าการจำนอง แต่หากต้องการความยืดหยุ่นในการไถ่ถอนการจำนองจะตอบโจทย์กว่า นั่นเอง
